Способов обзавестись собственным жильем существует немало: если средства позволяют, можно расплатиться за жилье сразу, а можно взять ипотеку или платить за квартиру в рассрочку. Кроме того, в агентствах недвижимости существуют специальные предложения – например, для молодых семей – которые дают возможность существенно сэкономить, покупая квартиру.
Чтобы заключить сделку с максимальной выгодой, нужно собрать все документы, внимательно изучить договор, прежде чем его подписывать, и учесть все тонкости и нюансы. Прежде всего начните с проверки правоустанавливающих документов на квартиру- ровно половина всех трагедий, связанных с потерей жилья находится именно здесь. Особое внимание обратите договорам переуступки прав на квартиры в новостройках.
Решите, в каком доме вы хотите покупать квартиру
Определитесь, в каком доме и в какой квартире хотите жить, и изучите предложения, которые вам подходят. Должен ли это быть панельный или кирпичный дом, какой вы видите планировку вашего будущего жилья?
Изучите саму новостройку
Посетите строительную площадку, убедитесь, что строительство ведется в высоком темпе. Найдите информацию об аккредитации новостроек в банках. Возможность получить на квартиру в новостройке ипотечный кредит также говорит о надежности фирмы.
Проверьте документы
Убедитесь, что у компании имеется все необходимая проектная документация и разрешение на строительство. Перед подписанием договора внимательно изучите каждый его пункт.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
Степень готовности дома.
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и Положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и спросить строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки. Если дом готов на Ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
Какой договор вы будете заключать.
Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ.
Какие документы нужно запросить у продавца для покупки квартиры в новостройке?
При покупке квартиры велик риск столкнуться с мошенниками. Документы продавца вы должны изучить с особой тщательностью.
Во-первых, важно понимать, что, покупая квартиру в новостройке, вы юридически становитесь партнером компании, осуществляющей продажу. Этим квартира в новостройке и отличается от жилья, приобретенного на вторичном рынке недвижимости. Помните, в случае банкротства компании, вам будет очень трудно вернуть свои деньги.
Сложность заключается еще и в отсутствии типовых договоров. В каждом отдельном случае договор составляется индивидуально, поэтому не помешает обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Как бы то ни было, договор следует не просто внимательно прочитать – у вас не должно остаться никаких сомнений в том, что вы действительно понимаете все условия покупки. Не стесняйтесь задавать вопросы, если они возникают.
В договоре обязательно должны содержаться следующие положения:
- точные характеристики квартиры, которая подлежит передаче в собственность;
- срок передачи квартиры;
- стоимость договора и сроки оплаты;
- срок гарантий на квартиру.
Если какой-либо пункт отсутствует, договор не может быть заключен.
Купить квартиру в новостройке можно через агента или непосредственно у застройщика. Агентство предложит вам широкий выбор квартир, поскольку располагает солидной базой объектов и сотрудничает с разными застройщиками. Конечно, вам придется заплатить комиссионные, но зато вы сэкономите время и нервы, поскольку такие агентства, как правило, обеспечивают клиентам юридическое сопровождение сделки.
Покупая квартиру у застройщика, можно существенно сэкономить, однако здесь следует быть особенно внимательным. Важно понимать, что застройщик заинтересован в том, чтобы продать квартиры в своем доме, поэтому не станет заострять внимание на недостатках жилья. Вам придется изучать все самостоятельно. Если застройщик отказывается предоставить информацию о строительстве и уже построенных домах, следует насторожиться.
Перед подписанием договора, застройщик должен предъявить вам основные правоустанавливающие документы:
- инвестиционный контракт;
- постановление органов власти;
- государственная регистрация права собственности;
- разрешение на строительство;
- протокол предварительного распределения квартир.
Главный документ, который вы получаете от застройщика, – это свидетельство права собственности. Перед этим компания должна зарегистрировать квартиру в свою собственность, а потом заключить с вами договор купли-продажи. Этот процесс может затянуться. Однако, в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», вы имеете право потребовать неустойку в размете 3% от уплаченной стоимости квартиры за каждый день просрочки.
Как правильно оформить договор покупки квартиры в новостройке
Договора, по которым совершаются сделки бывают нескольких видов:
- Договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214)
- Договор уступки права требования (цессии)
- Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности)
- Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы
По 214 закону, обязанностью застройщика является:
- Получение разрешения на строительство новостройки- обязаны предоставит по первому требованию
- Опубликовать документы государственной регистрации права и проектную декларацию
- Определить объект недвижимости с четким указанием всех параметров и элементов
- Установить строгие сроки готовности новостройки и передачи квартир инвесторам
- Четко указать стоимость квартир в новостройке и определить порядок оплаты
- Ознакомить инвесторов с положением, что гарантийные сроки на квартиры составляет пять лет со дня передачи квартир в собственность.
Теперь, по новому закону, покупатели новостроек являются соинвесторами строительства жилого дома и, в случае, если строительная кампания объявлена банкротом, инвесторы по закону признаются в очереди кредиторов первыми, а не самыми последними, как ранее трактовалось в законе.
Правила покупки квартир по договору цессии:
- Убедиться что все договоры, заключенные от застройщика до продавца, реально существуют
- По этим договорам реально прошла оплата- получить копии платежек (или поставлены материалы, выполнены работы). В практике были случаи, когда копии платежек просто подделывались.
- Убедиться, что никто из цепочки :продавцы- покупатели не оспаривает данную сделку. В противном случае вы можете купить квартиру, спор по которой находится в суде, и вы останетесь без денег, но с правом требования с продавца- банкрота
- Если в цепочке- физические лица, следует побеседовать с ними- не совершались ли эти сделки под влиянием каких- то факторов- обмана, заблуждения, угроз и т.п. В противном сделка может быть отменена в суде и по этим основаниям.
Договор инвестирования (как договор о совместной деятельности)
Договор об инвестировании подписывается тогда, когда застройщик выполнил целый ряд условий- получил разрешение на строительство, купил землю, согласовали проект и т.п. Основное отличие договора инвестирования от договора долевого участия в том, что в договоре долевого участия все риски несет застройщик, а в договоре инвестирования риски делятся пополам. Вам это надо?
Следует отметить, что все договора должны быть зарегистрированы в органах государственной регистрации, или согласованы с предыдущим хозяином (правообладателем). Нужно обязательно проверить наличие отметок в органах Росреестра или ином органе. Если в жилом доме покупается не жилое помещение, это должно быть отмечено в реестре застройщика.
Факт отсутствия такой регистрации может привести к двойным продажам. А при двойной продаже владельцем квартиры становится тот, кто числится в реестре.
Продажа квартир в новостройке посредниками
Как уже отмечалось ранее, часть квартир в новых домах переходит в собственность заказчика или генподрядчика или к другим лицам - муниципалитету или инвесторам. Однако неоднократно бывали случаи, когда эти квартиры продаются самим же застройщиком через фирмы- однодневки.
Чтобы избежать этого, нужно потребовать протоколы распределения квартир для установления правомочности реализатора и кроме этого нужно уточнить у застройщика- кому принадлежит покупаемая квартира.
Окончательное оформление квартиры в собственность
Оформление собственности на квартиру в новостройке- серьезная и длительная процедура и напрямую зависит от того, сколько участников состоит в цепочке продавец-покупатель
Не редки случаи, когда оформить новостройку в собственность в обычном порядке вообще не получается. Выход в этом случае всегда один- обращение в суд. Сами суды по таким делам длятся обычно три- четыре месяца, после этого еще месяц решение суда будет вступать в законную силу.
И это в лучшем случае, когда все согласятся с решением суда и не подает документов в апелляционную инстанцию. Здесь дела могут длиться годам.
Если все происходит в нормальном режиме, то в первую очередь право собственности на квартиры в новом доме в Росреестре оформляется на квартиры и не жилые помещения, которые собственно принадлежат застройщику, во вторую очередь-на квартиры, отчужденные третьим лицам.
Срок оформления в Росреестре зависит от числа участников цепочки “продавец-покупатель”. Срок может растянуться и на полгода - год, даже при условии, что вся цепочка- добросовестные юридические и физические лица и существуют в действительности.
Сложности начнутся, когда выяснится, что одна из организаций, участвующих в сделке к началу регистрации находится в стадии банкротства или перестала вести деятельность. В этом случае право собственности на квартиру без суда оформить будет нельзя.
Покупку квартиры в новостройке многие эксперты считают рискованными сделками- слишком много существует нюансов и даже покупка квартиры в новостройке у известной и крупной кампании не означает. что оплаченная квартира перейдет в собственность новосела, а принятие судебного решения во многих случаях не гарантирует его немедленное исполнение.
При покупке новостройки на стадии строительства и подписании договора долевого участия обратите особое внимание на подсудность при рассмотрении споров. И если в договоре значится, что все споры застройщика и дольщика рассматриваются в третейском суде- будьте предельно осторожны.
Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?
Ответственный подход – это главная защита от риска. Документы должны быть оформлены по всем правилам. Хорошим вариантом может стать покупка квартиры у уполномоченных организаций муниципалитета. В этом случае вы практически не рискуете, ведь договор будет заключен между вами и городской администрацией.
Не следует доверять компаниям, которые предлагают слишком низкие цены на квартиры, заниженные проценты при покупке в рассрочку, отказываются сообщить точный адрес квартиры, предлагают внести предоплату без заключения договора. Погнавшись за выгодой, вы рискуете потерять все деньги, поскольку компания-однодневка, собрав достаточно средств, может просто исчезнуть. Если вы не уверены в том, что фирма надежна, попросите представить учредительные документы.
К ним относятся:
- устав компании;
- свидетельство ИНН;
- свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц;
- свидетельство ОГРН.
Также обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией застройщика. Из нее вы узнаете о построенных домах, финансовом состоянии компании, разрешении на строительство. Помните, что при покупке квартиры в новостройке, фирма должна предъявить документы по первому вашему требованию.
Очевидно, что покупка квартиры – это хлопотное и серьезное дело. Однако соблюдение всех рекомендаций поможет вам минимизировать риски и превратить покупку жилья в приятное занятие. Помните, что это не просто квартира в новостройке, это – ваш будущий дом.
