АН 'КВадратный метр'


Все публикации / Новости Размещено 8 мая в 12:22 | Просмотров: 1208

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке


Способов обзавестись собственным жильем существует немало: если средства позволяют, можно расплатиться за жилье сразу, а можно взять ипотеку или платить за квартиру в рассрочку. Кроме того, в агентствах недвижимости существуют специальные предложения – например, для молодых семей – которые дают возможность существенно сэкономить, покупая квартиру.

Чтобы заключить сделку с максимальной выгодой, нужно собрать все документы, внимательно изучить договор, прежде чем его подписывать, и учесть все тонкости и нюансы. Прежде всего начните с проверки правоустанавливающих документов на квартиру- ровно половина всех трагедий, связанных с потерей жилья находится именно здесь. Особое внимание обратите договорам переуступки прав на квартиры в новостройках. 

Решите, в каком доме вы хотите покупать квартиру

Определитесь, в каком доме и в какой квартире хотите жить, и изучите предложения, которые вам подходят. Должен ли это быть панельный или кирпичный дом, какой вы видите планировку вашего будущего жилья?

Изучите саму новостройку

Посетите строительную площадку, убедитесь, что строительство ведется в высоком темпе. Найдите информацию об аккредитации новостроек в банках. Возможность получить на квартиру в новостройке ипотечный кредит также говорит о надежности фирмы.

Проверьте документы

Убедитесь, что у компании имеется все необходимая проектная документация и разрешение на строительство. Перед подписанием договора внимательно изучите каждый его пункт.


На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Степень готовности дома.

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и Положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и спросить строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки. Если дом готов на Ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

 Какой договор вы будете заключать.

Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ.

Какие документы нужно запросить у продавца для покупки квартиры в новостройке?

При покупке квартиры велик риск столкнуться с мошенниками. Документы продавца вы должны изучить с особой тщательностью.

Во-первых, важно понимать, что, покупая квартиру в новостройке, вы юридически становитесь партнером компании, осуществляющей продажу. Этим квартира в новостройке и отличается от жилья, приобретенного на вторичном рынке недвижимости. Помните, в случае банкротства компании, вам будет очень трудно вернуть свои деньги.

Сложность заключается еще и в отсутствии типовых договоров. В каждом отдельном случае договор составляется индивидуально, поэтому не помешает обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Как бы то ни было, договор следует не просто внимательно прочитать – у вас не должно остаться никаких сомнений в том, что вы действительно понимаете все условия покупки. Не стесняйтесь задавать вопросы, если они возникают.

В договоре обязательно должны содержаться следующие положения:

  • точные характеристики квартиры, которая подлежит передаче в собственность;
  • срок передачи квартиры;
  • стоимость договора и сроки оплаты;
  • срок гарантий на квартиру.

Если какой-либо пункт отсутствует, договор не может быть заключен.

Купить квартиру в новостройке можно через агента или непосредственно у застройщика. Агентство предложит вам широкий выбор квартир, поскольку располагает солидной базой объектов и сотрудничает с разными застройщиками. Конечно, вам придется заплатить комиссионные, но зато вы сэкономите время и нервы, поскольку такие агентства, как правило, обеспечивают клиентам юридическое сопровождение сделки.

Покупая квартиру у застройщика, можно существенно сэкономить, однако здесь следует быть особенно внимательным. Важно понимать, что застройщик заинтересован в том, чтобы продать квартиры в своем доме, поэтому не станет заострять внимание на недостатках жилья. Вам придется изучать все самостоятельно. Если застройщик отказывается предоставить информацию о строительстве и уже построенных домах, следует насторожиться.

Перед подписанием договора, застройщик должен предъявить вам основные правоустанавливающие документы:

  • инвестиционный контракт;
  • постановление органов власти;
  • государственная регистрация права собственности;
  • разрешение на строительство;
  • протокол предварительного распределения квартир.

Главный документ, который вы получаете от застройщика, – это свидетельство права собственности. Перед этим компания должна зарегистрировать квартиру в свою собственность, а потом заключить с вами договор купли-продажи. Этот процесс может затянуться. Однако, в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», вы имеете право потребовать неустойку в размете 3% от уплаченной стоимости квартиры за каждый день просрочки.

 

Как правильно оформить договор покупки квартиры в новостройке

Договора, по которым совершаются сделки бывают нескольких видов:

  1. Договор долевого участия в строительстве (согласно ФЗ-214)
  2. Договор уступки права требования (цессии)
  3. Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности)
  4. Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы

По 214 закону, обязанностью застройщика является:

  • Получение разрешения на строительство новостройки- обязаны предоставит по первому требованию
  • Опубликовать документы государственной регистрации права и проектную декларацию
  • Определить объект недвижимости с четким указанием всех параметров и элементов
  • Установить строгие сроки готовности новостройки и передачи квартир инвесторам
  • Четко указать стоимость квартир в новостройке и определить порядок оплаты
  • Ознакомить инвесторов с положением, что гарантийные сроки на квартиры составляет пять лет со дня передачи квартир в собственность.
Теперь, по новому закону, покупатели новостроек являются соинвесторами строительства жилого дома и, в случае, если строительная кампания объявлена банкротом, инвесторы по закону признаются в очереди кредиторов первыми, а не самыми последними, как ранее трактовалось в законе.

Правила покупки квартир по договору цессии:

  1. Убедиться что все договоры, заключенные от застройщика до продавца, реально существуют  
  2. По этим договорам реально прошла оплата- получить копии платежек (или поставлены материалы, выполнены работы). В практике были случаи, когда копии платежек просто подделывались.  
  3. Убедиться, что никто из цепочки :продавцы- покупатели не оспаривает данную сделку. В противном случае вы можете купить квартиру, спор по которой находится в суде, и вы останетесь без денег, но с правом требования с продавца- банкрота  
  4. Если в цепочке- физические лица, следует побеседовать с ними- не совершались ли эти сделки под влиянием каких- то факторов- обмана, заблуждения, угроз и т.п. В противном сделка может быть отменена в суде и по этим основаниям.

Договор инвестирования (как договор о совместной деятельности)

Договор об инвестировании подписывается тогда, когда застройщик выполнил целый ряд условий- получил разрешение на строительство, купил землю, согласовали проект и т.п. Основное отличие договора инвестирования от договора долевого участия в том, что в договоре долевого участия все риски несет застройщик, а в договоре инвестирования риски делятся пополам. Вам это надо? 

Следует отметить, что все договора должны быть зарегистрированы в органах государственной регистрации, или согласованы с предыдущим хозяином (правообладателем). Нужно обязательно проверить наличие отметок в органах Росреестра или ином органе. Если в жилом доме покупается не жилое помещение, это должно быть отмечено в реестре застройщика.

Факт отсутствия такой регистрации может привести к двойным продажам. А при двойной продаже владельцем квартиры становится тот, кто числится в реестре.

Продажа квартир в новостройке посредниками

Как уже отмечалось ранее, часть квартир в новых домах переходит в собственность заказчика или генподрядчика или к другим лицам - муниципалитету или инвесторам. Однако неоднократно бывали случаи, когда эти квартиры продаются самим же застройщиком через фирмы- однодневки.

Чтобы избежать этого, нужно потребовать протоколы распределения квартир для установления правомочности реализатора и кроме этого нужно уточнить у застройщика- кому принадлежит покупаемая квартира.

Окончательное оформление квартиры в собственность


Оформление собственности на квартиру в новостройке- серьезная и длительная процедура и напрямую зависит от того, сколько участников состоит в цепочке продавец-покупатель

Не редки случаи, когда оформить новостройку в собственность в обычном порядке вообще не получается. Выход в этом случае всегда один- обращение в суд. Сами суды по таким делам длятся обычно три- четыре месяца, после этого еще месяц решение суда будет вступать в законную силу.

И это в лучшем случае, когда все согласятся с решением суда и не подает документов в апелляционную инстанцию. Здесь дела могут длиться годам. 

Если все происходит в нормальном режиме, то в первую очередь право собственности на квартиры в новом доме в Росреестре оформляется на квартиры и не жилые помещения, которые собственно принадлежат застройщику, во вторую очередь-на квартиры, отчужденные третьим лицам.

Срок оформления в Росреестре зависит от числа участников цепочки “продавец-покупатель”. Срок может растянуться и на полгода - год, даже при условии, что вся цепочка- добросовестные юридические и физические лица и существуют в действительности.

Сложности начнутся, когда выяснится, что одна из организаций, участвующих в сделке к началу регистрации находится в стадии банкротства или перестала вести деятельность. В этом случае право собственности на квартиру без суда оформить будет нельзя.

Покупку квартиры в новостройке многие эксперты считают рискованными сделками- слишком много существует нюансов и даже покупка квартиры в новостройке у известной и крупной кампании не означает. что оплаченная квартира перейдет в собственность новосела, а принятие судебного решения во многих случаях не гарантирует его немедленное исполнение.


При покупке новостройки на стадии строительства и подписании договора долевого участия обратите особое внимание на подсудность при рассмотрении споров. И если в договоре значится, что все споры застройщика и дольщика рассматриваются в третейском суде- будьте предельно осторожны.

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

Ответственный подход – это главная защита от риска. Документы должны быть оформлены по всем правилам. Хорошим вариантом может стать покупка квартиры у уполномоченных организаций муниципалитета. В этом случае вы практически не рискуете, ведь договор будет заключен между вами и городской администрацией.

Не следует доверять компаниям, которые предлагают слишком низкие цены на квартиры, заниженные проценты при покупке в рассрочку, отказываются сообщить точный адрес квартиры, предлагают внести предоплату без заключения договора. Погнавшись за выгодой, вы рискуете потерять все деньги, поскольку компания-однодневка, собрав достаточно средств, может просто исчезнуть. Если вы не уверены в том, что фирма надежна, попросите представить учредительные документы.

К ним относятся:

  • устав компании;
  • свидетельство ИНН;
  • свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц;
  • свидетельство ОГРН.

Также обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией застройщика. Из нее вы узнаете о построенных домах, финансовом состоянии компании, разрешении на строительство. Помните, что при покупке квартиры в новостройке, фирма должна предъявить документы по первому вашему требованию.

Очевидно, что покупка квартиры – это хлопотное и серьезное дело. Однако соблюдение всех рекомендаций поможет вам минимизировать риски и превратить покупку жилья в приятное занятие. Помните, что это не просто квартира в новостройке, это – ваш будущий дом.




Похожие статьи

Недвижимость у моря в Анапе

Мы открылись!

Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке




  (c) АН "Флагман" 2014-2017 | E-mail: anapa-flagman@mail.ru | Тел.: +7 (918) 48-04-090 | Яндекс.Метрика